大家好，我是灌云律师马潇灵。最近接待了好几个灌云老乡咨询二手房买卖，发现大家最头疼的不是房价涨跌，而是怕踩法律坑。作为在灌云执业的律师，我经手的房产案件没有200也有180件了，今天就把二手房交易全流程拆解成'避坑五步法'，咱用白话聊清楚。
第一步：签三方合同前必须做的3件小事
很多灌云朋友觉得中介合同是'走过场'，去年我处理的李姐案例就是血淋淋的教训——交房时发现学区被占用，但合同没写违约责任。这里划重点：
务必让房东拉产调（带着身份证去灌云不动产登记中心，20块钱买安心）
合同里写清学位占用条款（我给的模板都是按小时算违约金）
定金别超过房价20%（超过部分法律不支持）
第二步：贷款批不下来的'锅'到底谁背？
上个月刚处理完王哥的案子，他征信有逾期导致贷款被拒，房东要扣20万违约金。最后通过举证银行政策变动，法院判继续履行合同。这里给灌云老乡支个招：
在合同里加上'因政策变化导致贷款不足，双方无责解约'条款
保留好银行拒贷书面证明（微信聊天记录不算数）
第三步：过户前必须完成的'隐藏动作'
90%的人不知道，灌云二手房过户要'三查三清'：
查水电燃气欠费（我遇到过前房东欠5年物业费跑路的）
查户口迁出（灌云派出所现在有'户口保证金'制度）
查抵押查封（中介说的不算，必须亲自查档）
第四步：交房验收的'暗战'技巧
上周陪张叔收房，发现卫生间漏水。这里教大家三招：
带专业验房师（花300块比后期打官司划算）
拍照录像要带时间水印（手机就能设置）
维修基金别急着交（等所有问题整改完）
第五步：特殊情况处理（灌云高发案例）
继承房交易：先办公证再过户（灌云公证处收费标准我熟）
夫妻共有房产：配偶要签放弃声明（别信口头承诺）
凶宅筛查：灌云现在有'阳光警务'平台可查报警记录
结语：
买二手房，找个靠谱的律师比找8个中介都管用。我处理过最复杂的案件是涉及7位共有产权人的继承房交易，最后通过调解省了20多万税费。需要合同模板或者法律咨询的，随时来我办公室喝茶细聊。"
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